Skip to main content Skip to search
Zavolejte nám! +420 222 367 130

PTÁTE SE

ZDE NALEZNETE:

odpovědi na dotazy z oblasti administrativy a účetnictví společenství vlastníků. Také máte něco z tohoto oboru, na co byste se chtěli zeptat? Napište nám na INFO@HABITANT.CZ. Rádi vám pomůžeme.

Vaše otázky a naše odpovědi:

Autor: Ing. Věra Bugárová – zástupce ředitele Habitant solutions, s.r.o.

Od chvíle, kdy vstoupil v platnost nový občanský zákoník, bylo mnoho společenství svými správci tzv. „natlačeno“ k tomu, aby příspěvky na správu domu vč. nákladů na vedení účetnictví a na ostatní náklady na správu domu, rozúčtovávali na každou jednotku stejně, protože to takto určuje § 1180 NOZ.

Na první pohled se toto ustanovení zákona zdá jistě jako velmi spravedlivé. Je mnoho domů, jejichž prohlášení vlastníka obsahuje pouze byty, případně nebytové prostory (provozovny), které se na těchto nákladech již dříve tímto způsobem podílely. Především v novostavbách však prohlášení vlastníka často jako jednotku vymezuje nejen bytové jednotky, ale také sklepy, komory a často také jednu velkou jednotku – společnou garáž, která je vlastnictví více (často desítek) spoluvlastníků. A právě u těchto domů se o spravedlnosti tohoto ustanovení dá velmi úspěšně pochybovat.

Pojďme si na konkrétním příkladu z praxe ukázat, jak potom v takových domech aplikace tohoto paragrafu do praxe funguje:

Máme bytový dům, ve kterém je 100 bytových jednotek, 150 sklepů a 1nebytová jednotka – hromadná garáž (ve které je umístěno 200 parkovacích stání). Měsíční náklady na správu tohoto domu činí:

Položka Způsob výpočtu Celkem
Správa bytů 120,- Kč / byt 12.000,- Kč
Správa sklepů byť jde o samostatně vymezené jednotky, jsou sklepy evidenčně vedeny jako součást bytu 0,- Kč
Správa parkovacích stání 80,- Kč / park. stání 16.000,- Kč
Odměny členů výboru 3x 2.400,- Kč 7.200,- Kč
Celkem 35.200,- Kč

Pokud bychom museli celkový náklad rozdělit dle zákona, pak by každá jednotka, definovaná prohlášením vlastníka, přispívala měsíčně částku 140,- Kč (35.200,- Kč / 251 jednotek). U bytu bychom se s touto částkou asi uměli smířit, ale jak by se vám líbilo, kdybyste dostali předpis příspěvku za svůj sklep o velikosti 4 m2 na 140,- Kč měsíčně? Naopak vlastníci garážových stání by si výrazně polepšili – měsíčně by je totiž správa jejich parkovacího místa stála příjemných 0,70 Kč.

Z výkladu nového občanského zákoníku je dnes již naštěstí jasné, že toto ustanovení je pouhým vodítkem pro nastavení pravidel správy nemovité věci a tudíž společenstvím nic nebrání, aby si pravidla pro přispívání na správu domu upravila jiným způsobem – ideálně ve svých stanovách.

Při správě domu je jistě správné snažit se co nejvíce přiblížit doporučeným zákonným ustanovením. Ještě správnější však je, vzít v úvahu konkrétní situaci ve vašem domě, řídit se citem a smyslem pro spravedlnost a využívat všechny možnosti, které nám zákon nabízí. Protože podobnou nesmyslnou aplikaci zákona do praxe, nepozná na své peněžence nikdo jiný, než vy – vlastníci.

Autor: Ing. Věra Bugárová – zástupce ředitele Habitant solutions, s.r.o.

V souvislosti s novelou Zákona o daních z příjmů se opět dostaly na přetřes odměny členů výborů společenství. Pojďme si tedy opět shrnout, jak s odměnami členů výborů pracovat.

Odměny členů výborů společenství, ale i ostatních orgánů společenství (např. revizorů, kontrolních komisí, apod.) jsou dle § 6 Zákona o daních z příjmů vždy považovány za příjmy ze závislé činnosti. Pro výplatu odměn není potřeba uzavírat žádnou smlouvu. Příjem je vyplácen na základě výkonu funkce a schválení výše odměn shromážděním. Je postačující, aby shromáždění schválilo celkovou výši odměn na daný orgán (např. roční odměny členům výboru ve výši 100 tis. Kč). Způsob jejich rozdělení mezi jednotlivé členy výboru je pak již v kompetenci výboru, který může odměny rozdělit mezi jednotlivé členy výboru např. dle jejich aktivity nebo vytížení.

Odměny členů výborů společenství vždy podléhají odvodu zdravotního pojištění. Je proto nutné přihlásit společenství u příslušných zdravotních pojišťoven a hromadným oznámením přihlásit jednotlivé členy výboru u jejich zdravotní pojišťovny. Nejsou-li odměny vypláceny pravidelně měsíčně, měli by členové výboru být přihlášeni pouze v měsících, kdy jim je odměna vyplacena. Je-li pro vás administrativně méně náročné namísto odhlašování a přihlašování podávat v měsících, kdy je odměna nulová, tzv. nulové přehledy, zdravotní pojišťovny tento způsob tolerují. V případě nižších odměn bychom neměli zapomenout na dopočet zdravotního pojištění do minima u těch členů, u kterých je potřeba odvést zdravotní pojištění v minimální výši.

Z pohledu sociálního pojištění je zásadní, jaká je výše vyplacené měsíční odměny. Je-li měsíční částka hrubé odměny do 2.499,- Kč včetně, pak je od odvodu soc. pojištění osvobozena. V takovém případě mluvíme o zaměstnání malého rozsahu. Budou-li odměny vypláceny v částce od 2.500,- Kč výše, pak podléhají odvodu sociálního pojištění bez výjimky. Uvažujete-li o odměnách v rozmezí 2.500,- – 3.000,- Kč měsíčně, dobře své rozhodnutí zvažte. V následující tabulce totiž zjistíte, že takové rozhodnutí může být velmi neekonomické.

Částka hrubé odměny Čistá částka pro člena výboru Celkový náklad pro SVJ
2.499,- Kč 1.966,- Kč 2.724,- Kč
2.500,- Kč 1.714,- Kč 3.350,- Kč
2.868,- Kč 1.966,- Kč 3.844,- Kč

Jak je z tabulky patrné, až od částky 2.869,- Kč se dostáváme přes hranici, kdy již člen výboru reálně dostane vyšší čistou odměnu, než by dostal při výši hrubé odměny 2.499,- Kč (všimněte si však, že celkový náklad pro společenství je o 1.120,- Kč vyšší, než kdyby odměny činily částku 2.499,- Kč). Činí-li tedy vaše odměny vyšší částky než 2.499,- Kč měsíčně a chcete-li se chovat s péčí řádného hospodáře, rozhodněte, že budou pravidelně měsíčně vypláceny odměny ve výši do 2.499,- Kč a jednou ročně pak bude zbytek odměn rozdělen (a pouze z této jedné odměny se pak odvede sociální pojištění).

Zkušená účetní by vám s ideálním způsobem nastavení odměn měla poradit. Chcete-li si však ideální rozložení odměn propočítat sami, využijte formulář, který jsme pro vás připravili a je k dispozici ke stažení zde: VÝPOČET ODMĚN

Poslední položkou, na kterou nesmíme zapomenout, je daň z příjmů fyzických osob. Ke dni uzávěrky tohoto článku stále není schválena změna Zákona o dani z příjmů, která přinese možnost danit příjmy ze závislé činnosti malého rozsahu srážkovou daní. Stále proto platí, že z odměn členům výboru se musí odvádět zálohy na daň z příjmů fyzických osob ve výši 15 % ze superhrubé mzdy (tj. z částky hrubé mzdy a odvodů, které z vaší odměny musí odvést společenství na sociální a zdravotní pojištění). Důsledkem toho je, že každý člen výboru pobírající odměny povinen v řádném termínu sestavit a podat své přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Máte-li pouze příjmy ze zaměstnání a z odměn členů výboru, již pro letošní rok můžete využít nový zjednodušený formulář. Pokud odměny, které za svou funkci ve výboru společenství dostáváte, nepřesáhnout ani v jednom z kalendářních měsíců limit pro zaměstnání malého rozsahu (aktuálně jde o částku 2.499,- Kč), pak si od roku 2018 nebudete muset s daňovým přiznáním již lámat hlavu.

Výše uvedený postup pro výpočet odměn členů výboru platí také pro odměny ostatních orgánů společenství – např. členů kontrolních komisí, revizorů, apod.

Autor: Ing. Věra Bugárová – zástupce ředitele Habitant solutions, s.r.o.

Aktuální k: 25.4.2017

Pro ty z vás, co doma skladujete hromady šanonů svého společenství (protože ze zkušenosti víme, že mnohá společenství nemají v domě prostory, kde by mohli doklady společenství uložit), se mohou hodit informace obsažené v následujícím článku. Vězte, že většinu dokladů společenství není nutné skladovat déle než 5 let.

Jak tedy všechna lejstra zredukovat na únosnou míru?

Problematiku úschovy účetních dokladů řeší zák. č. 563/1991 Sb., o účetnictví – konkrétně část šestá, § 31 a § 32. Dobrá zpráva je, že společenství vlastníků nejsou plátci DPH, netýkají se jich proto lhůty uvedené v zák. č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty. Pokud však společenství vyplácí odměny členům výboru nebo kontrolních orgánů, případně pokud zaměstnává nějaké jiné zaměstnance, je potřeba zohlednit lhůty pro uchovávání záznamů potřebných pro účely důchodového pojištění, které stanovuje zák. č. 155/1995 Sb., o důchodovém pojištění.

Můžeme konstatovat, že mimo účetní závěrku, výroční zprávu o hospodaření, mzdových listů a evidenčních listů důchodového pojištění platí pro všechny ostatní účetní záznamy společenství, že je společenství musí uschovávat ve lhůtě 5 let od konce účetního období, kterého se týkají. Někteří doporučují přidat k této lhůtě 3 měsíce navíc, protože tvrdí, že je účetní období uzavřeno de facto až v okamžiku účetní závěrky a ta má být vyhotovena ve lhůtě do 3 měsíců od konce účetního období. Výslovně to však v zákoně takto uvedeno není.

Účetní závěrku a výroční zprávu o hospodaření má společenství povinnost uschovat ve lhůtě 10 let od konce účetního období, kterého se týkají.

Pokud odměny a mzdy vyplácené společenstvím nedosahují výše, ze které je povinnost odvádět sociální pojištění, pak se vás lhůty pro uschování záznamů potřebných pro účely důchodového pojištění netýkají. Pokud však z mezd svých zaměstnanců a odměn členů svých statutárních orgánů sociální pojištění odvádíte, pak je potřeba uschovávat záznamy, které výši pojistného prokazují (přinejmenším tedy mzdové listy a evidenční listy důchodového pojištění) ve lhůtě 30 let od konce období, kterého se týkají. Není od věci ponechat si v úschově také smlouvy se zaměstnanci.

Shrňme si vše do jednoduché tabulky:

Dokument Lhůta pro uschování
Mzdové listy a evidenční listy důchodového pojištění 30 let
Účetní závěrka a výroční zpráva o hospodaření 10 let
Ostatní účetní záznamy 5 let

Samozřejmě, že po celou dobu fungování společenství je potřeba uschovávat také základní dokumenty o vzniku a statutu společenství a dokumenty, které jsou nezbytné pro plynulý chod společenství – především zakladatelské dokumenty, prohlášení vlastníka, stanovy, notářské zápisy, pasporty domu a jednotlivých bytových jednotek, usnesení shromáždění, zápisy z jednání výboru a kontrolní komise, záznamy o provedených revizích, platné smlouvy a další dokumenty, které jsou důležité pro plynulý chod společenství. Pokud jde o usnesení shromáždění společenství, sice víme, že dle § 1209 zák. č. 89/2012 Sb, občanského zákoníku, může vlastník, který s rozhodnutím nesouhlasí, navrhnout soudu, aby o dané záležitosti rozhodl, pouze ve lhůtě do 3 měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět. Neznamená to však, že bychom po uplynutí této relativně krátké doby usnesení shromáždění mohli skartovat. Rozhodně je vhodné je uschovávat po celou dobu fungování společenství.

Ještě jedna situace, která je ve společenstvích vlastníků bohužel poměrně častá, pro vás bude podnětem pro prodloužení lhůty k uschování dokladů. Máte-li v domě dlužníky, archivujte doklady (v tomto případě i ty účetní) až do doby, kdy své dluhy vymůžete, případně do doby, kdy uplyne promlčecí doba.

Pokud jde o další dokumenty společenství – máme na mysli dokumenty vystavované vlastníkům z titulu správy domu, není v současné době v platnosti zákon, který by nařizoval dobu jejich úschovy. Přinejmenším je potřeba uschovat je po dobu, kdy lze dané dokumenty reklamovat – budete-li je uschovávat po stejnou dobu, jako ostatní účetní záznamy, tj. ve lhůtě 5 let, jde určitě o dobu dostačující.

Autor: Ing. Věra Bugárová – zástupce ředitele Habitant solutions, s.r.o.

Aktuální k: 18.10.2017

Hospodářský rok znamená, že účetní období, které nyní odpovídá kalendářnímu roku (tedy 1. 1. – 31. 12.), se změní na období hospodářské (např. 1. 7. – 30. 6.), které bude odpovídat přirozenému řádu věcí ve společenství.

Proč je pro společenství vlastníků praktické přejít na hospodářský rok?

  • Protože přirozený roční cyklus bytového domu je úplně odlišný od kalendářního roku.

Většina společenství dostává vyúčtovací fakturu za vodu a elektřinu jindy, než k 31. 12. Za mimořádnou fakturaci si firmy často řeknou o nemalý poplatek. Někteří dodavatelé nejsou ochotni mimořádnou fakturu vystavit ani za poplatek. Účetní tuto situaci řeší tzv. dohadnými položkami, což znamená, že částku odhadne (resp. vypočítá z poslední faktury a odečtu na patním měřidle). Je to pracné a nepřesné.

Hospodářský rok je příležitost, jak z nedostatku udělat přednost.

  • Protože můžete ušetřit.

Aktuálně je práce správních firem velmi sezónní záležitostí. V období od 1. 1. do 30. 4. se všechny firmy, zabývající se účetnictvím, rozúčtováním tepla a vody a správou domů pro společenství vlastníků, můžou zbláznit. Všichni jejich klienti ve stejnou chvíli potřebují účetní závěrku a vyúčtování. V květnu a červnu dávají dohromady resty, které během té šílené honičky nestíhali, a od července do vánoc najednou nemají pro své zaměstnance dostatek práce.

Společenství, které přejde na hospodářský rok, bude moci usmlouvat lepší cenu za zpracování odečtů, protože je bude dělat v době, kdy odečtoví pracovníci nemají do čeho píchnout.

  • Protože vyúčtování bude v lepší kvalitě a velmi pravděpodobně i dříve než dosud.

Správce bude vyúčtování zpracovávat v klidu a s rozvahou, protože nebude muset najednou řešit vyúčtování dalších desítek jiných společenství. Dá se očekávat, že bude také hotovo dříve, protože správce nebude nucen upřednostnit velké klienty před těmi malými. Také náklady budou ve správné výši, a proto bude celé vyúčtování přesnější.

Co pro to musí společenství udělat?

  • Schválit na shromáždění přechod z kalendářního roku na hospodářský.
  • Upravit termíny pro zpracování vyúčtování ve stanovách.
  • Oznámit rozhodnutí o přechodu na hospodářský rok finančnímu úřadu a to nejpozději 3 měsíce před plánovanou změnou.

Se všemi kroky vám pomůžeme a maximálně vám je usnadníme.

Je ještě něco, co vám vrtá hlavou? Napište nám na e-mail ucetni@habitant.cz a my vaše otázky rádi zodpovíme.

tým Habitant solutions s.r.o.