Možná jste už někdy zažili situaci, kdy jste chtěli ve vašem SVJ něco změnit, zrychlit nebo zjednodušit, ale narazili jste na to, že „to podle stanov nejde“. A možná je to právě proto, že vaše stanovy vycházejí z dávno neplatného znění zákona. Od roku 2014, kdy vstoupil v účinnost současný („nový“) občanský zákoník č. 89/2012 Sb. („NOZ“) proběhlo hned několik důležitých novel občanského zákoníku, které se týkají společenství vlastníků jednotek. A mnohá SVJ o nich dodnes neví.
Co se změnilo? Tohle by vaše stanovy měly zohlednit
Občanský zákoník nahradil zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů a následně byl v oblasti bytového spoluvlastnictví novelizován zejména zákonem č. 163/2020 Sb. (účinnost od 1. 7. 2020) a následně i drobně upraven dalšími novelami. Největší změny ohledně SVJ zasáhly NOZ právě v roce 2020.
Zde jsou klíčové body, které se dotkly stanov SVJ:
- Snížení kvora pro usnášeníschopnost a rozhodování shromáždění
Do účinnosti NOZ byla usnášeníschopnost často závislá na účasti většiny všech vlastníků. Nyní stačí účast vlastníků, kteří mají více než 1/2 všech hlasů (§ 1206 OZ). To zásadně zjednodušuje možnost rozhodování.
Proč to změnit ve stanovách?
Staré znění stanov může dál požadovat větší účast a zbytečně tak paralyzovat rozhodování.
- Per rollam hlasování kdykoliv
NOZ umožnuje rozhodovat mimo shromáždění kdykoliv, o jakékoli záležitosti, pokud to umožní stanovy ( tj. pokud to umožní stanovy, pak není hlasování omezeno jen na situace, kdy shromáždění nebylo usnášeníschopné). Co to znamená? SVJ může rozhodnout rychle a bez svolání schůze.
Proč to změnit ve stanovách?
Stanovy mnoha SVJ per rollam neumožňují vůbec nebo jen omezeně. To je dnes škoda – zákon už žádná omezení neklade. Přitom jde o praktický nástroj, který šetří čas i nervy.
- Zálohy na služby už nemusí schvalovat shromáždění
Novela vypustila povinnost, že zálohy na služby musí schválit shromáždění. Nyní stačí, aby je určil výbor nebo osoba odpovědná za správu (§ 1208 OZ – písmeno g bylo zrušeno).
Proč to změnit ve stanovách?
Pokud vaše stanovy tuto povinnost stále obsahují, pak si tím komplikujete běžnou správu domu. Protože dokud v tomto nezměníte stanovy, tak výši záloh nadále musí schvalovat shromáždění. Nestačí rozhodnutí výboru nebo předsedy SVJ. A v některých případech je třeba na změnu ceny služeb reagovat změnou záloh rychle; často i rychleji, než se podaří svolat shromáždění…
- Změna prohlášení vlastníka se zjednodušila
Stanovy běžně obsahují pravidla pro schvalování změn prohlášení vlastníka (např. při změně výměry, účelu jednotky apod.). Tato pravidla ale dnes už neplatí. Novela NOZ zrušila od 1.7.2020 pravomoc shromáždění schvalovat změny prohlášení. Změna prohlášení je čistě v kompentenci vlastníků nebo výlučného vlastníka, SVJ (shromáždění) do ní nezasahuje.
Proč to revidovat?
Pokud vaše stanovy stále obsahují pravidla o schvalování změn prohlášení, jsou tato ustanovení neplatná.
Co hrozí, pokud stanovy neodpovídají zákonu?
- Některá ustanovení jsou neplatná, i když je členové výboru nebo vlastníci dál považují za závazná.
- Dochází ke zbytečné administrativě – např. musí se na shromáždění schvalovat věci, které už ze zákona takto schvalovat netřeba.
- SVJ se zbytečně blokuje v běžném rozhodování.
- V extrémních případech mohou být napadnutelná přijatá rozhodnutí nebo postupy.
Proč je dobrý čas na revizi právě teď?
- Letní období je ideální – méně provozních starostí, více prostoru na koncepční práci.
- Revize stanov nepotřebuje notáře, pokud nejde o převod nemovitosti či jiné právní jednání vyžadující ověření.
- Změnu stanov lze schválit usnesením shromáždění.
Závěrem: pružnější stanovy = funkčnější SVJ
Moderní a aktuální stanovy jsou základ toho, aby SVJ mohlo rozhodovat efektivně a bez zbytečných právních pastí. Stačí málo – podívat se na stávající text, porovnat ho s aktuálním zněním zákona a změnit to, co už dnes neplatí nebo SVJ omezuje.
Našim klientům s tímto procesem běžně pomáháme – projdeme stanovy, upozorníme na zastaralé nebo neplatné části a doporučíme, co upravit, aby pravidla odpovídala dnešní realitě.
Nejde o revoluci, spíš o pár promyšlených kroků, které usnadní každodenní fungování.
