Kontrolní komise nebo revizor v SVJ: k čemu jsou a co mají opravdu kontrolovat
Má vaše SVJ kontrolní komisi nebo revizora? A víte, co vlastně mají dělat?
V některých domech funguje kontrolní komise aktivně. Jinde byla před lety zvolena, protože ji vyžadovaly stanovy, ale od té doby o ní téměř nikdo neslyšel. A někde kontrolní orgán není vůbec.
Přitom dobře fungující kontrolní komise nebo revizor mohou být pro SVJ velmi užiteční. Nemají být „policií na výbor“ ani hledat za každou cenu chyby. Jejich úkolem je především nezávislá kontrola toho, zda je dům spravován řádně a průhledně.
Kontrolní komise, nebo revizor?
Nejdříve je potřeba podívat se do stanov.
SVJ může mít:
- kontrolní komisi, tedy kolektivní orgán,
- nebo revizora, tedy jednočlenný kontrolní orgán.
V praxi plní oba velmi podobnou funkci – kontrolují činnost SVJ a jeho hospodaření. Rozdíl je především v tom, zda kontrolu vykonává jeden člověk, nebo vícečlenná komise.
U menšího domu může být revizor úplně dostačující. U většího SVJ naopak může dávat smysl komise, ve které si její členové práci rozdělí.
Kontrolní komise ani revizor nejsou ze zákona povinní. Pokud je ale stanovy SVJ zřizují, je potřeba podle stanov postupovat a kontrolní orgán také obsadit.
Proč vůbec kontrolní orgán mít?
Výbor nebo předseda SVJ dům řídí. Uzavírá smlouvy, řeší dodavatele, platby, opravy, pohledávky a další běžné záležitosti.
Kontrolní orgán má jinou roli.
Neřídí. Kontroluje.
Je to druhý pár očí, který se podívá například na to, zda:
- peníze SVJ odpovídají účetnictví,
- jsou výdaje řádně doložené,
- jsou dodržována usnesení shromáždění,
- jsou smlouvy a významné zakázky řádně schválené,
- jsou řešeny pohledávky po vlastnících,
- nejsou v hospodaření věci, o kterých by měli vlastníci vědět.
Dobrá kontrola chrání vlastníky, SVJ i samotný výbor.
Co by měla kontrolní komise skutečně kontrolovat?
Bankovní účty a účetnictví
Kontrolní orgán může porovnat zůstatky na bankovních účtech s účetnictvím, projít významnější platby a ověřit, zda odpovídají fakturám a smlouvám.
Není potřeba kontrolovat každou platbu za 237 Kč.
Smyslem je zaměřit se na významné nebo neobvyklé položky.
Před výročním shromážděním je vhodné projít také účetní závěrku, pohledávky, závazky a významné meziroční změny.
Kontrolní komise nemusí účetnictví sama zpracovávat. Měla by ale umět položit otázku:
„Proč je tady letos 600 000 Kč, když minulý rok bylo 80 000 Kč?“
A dostat srozumitelnou odpověď.
Smlouvy a významné zakázky
U větších oprav nebo nových smluv je dobré ověřit:
- kdo zakázku schválil,
- zda ji mohl schválit výbor/předseda SVJ, nebo mělo rozhodovat shromáždění,
- zda uzavřená smlouva odpovídá schválené nabídce,
- zda fakturace odpovídá smlouvě.
Kontrolní komise ale není druhý výbor/předseda SVJ. Nemá sama vybírat dodavatele, objednávat opravy nebo řídit správce.
Plnění usnesení shromáždění
Shromáždění například rozhodne:
Oprava střechy maximálně za 1,5 mil. Kč.
nebo:
Příspěvek na správu domu se od 1. ledna zvyšuje na 15 Kč/m².
Kontrolní orgán může ověřit, zda bylo rozhodnutí skutečně provedeno tak, jak jej vlastníci schválili.
Dlužníci
Kontrola by měla vědět také:
- jak velké má SVJ pohledávky,
- jak jsou staré,
- zda je výbor/předseda SVJ vymáhá.
Neznamená to, že revizor začne dlužníkům posílat upomínky.
Má ale právo se ptát:
„Máme tady dluh 120 000 Kč starý dva roky. Co s ním výbor dělá?“
Jak často by měla kontrolní komise pracovat?
Zákon neurčuje, kolikrát ročně se musí kontrolní orgán sejít. Konkrétní pravidla mohou obsahovat stanovy.
U běžného SVJ podle nás dává smysl:
- průběžná kontrola, pokud probíhá větší oprava nebo jiná mimořádná akce,
- hlavní roční kontrola před shromážděním, ideálně ve chvíli, kdy je hotová účetní závěrka.
Není smyslem vytvářet další orgán, který se bude každý měsíc scházet jen proto, aby se scházel.
Jak má vypadat výstup kontroly?
Ideálně písemně.
Nemusí to být desetistránkový dokument. Často úplně stačí jednoduchá zpráva, která obsahuje:
- kdy kontrola proběhla,
- co bylo kontrolováno,
- co bylo zjištěno,
- případná doporučení,
- závěr.
Například:
Kontrolou bankovních účtů, účetní závěrky a významných dodavatelských faktur za rok 2026 nebyly zjištěny významné nedostatky. Kontrolní komise doporučuje výboru dořešit dvě pohledávky vlastníků po splatnosti delší než 12 měsíců.
Taková zpráva má pro vlastníky větší hodnotu než věta:
„My jsme se na to dívali a asi je to v pořádku.“
Má kontrolní orgán přístup k dokladům?
Ano, bez přístupu k informacím by svou práci nemohl vykonávat.
V rozsahu své kontrolní činnosti by měl mít možnost nahlížet do potřebných dokladů a požadovat vysvětlení. Konkrétní pravidla je ale vždy vhodné ověřit také ve stanovách SVJ.
V praxi doporučujeme jednoduchý postup:
kontrolní orgán požádá o konkrétní dokumenty → výbor nebo správce je zpřístupní → případné otázky se vysvětlí → kontrolní orgán sepíše závěr.
Co kontrolní komise naopak nemůže?
Tohle je stejně důležité jako její pravomoci.
Kontrolní komise ani revizor nejsou nadřízenými výboru.
Nemohou například:
- sami rozhodovat o opravách domu,
- měnit rozhodnutí shromáždění,
- objednávat práce za SVJ,
- zadávat pokyny správci místo výboru,
- převzít každodenní řízení domu.
Mohou kontrolovat, upozornit na problém, požadovat vysvětlení a svůj závěr předložit příslušnému orgánu SVJ.
Kontrola není řízení.
Co když kontrola objeví problém?
Nejprve je dobré dát výboru/předsedovi SVJ možnost věc vysvětlit.
Ne každá podivně vypadající účetní položka je chyba a ne každé jiné rozhodnutí, než by udělal revizor, znamená porušení povinností.
Pokud se ale nedostatek potvrdí, měl by kontrolní orgán:
- popsat, co zjistil,
- uvést, z jakých podkladů vycházel,
- požádat o nápravu,
- případně informovat shromáždění.
Kontrolní zpráva by měla být věcná.
Místo:
„Výbor hospodaří naprosto nezodpovědně.“
je mnohem užitečnější napsat:
„U faktury ve výši 185 000 Kč nebylo doloženo schválení zakázky způsobem požadovaným stanovami.“
Tohle už se dá řešit.
A co správní firma?
Správní firma je dodavatel SVJ. Kontrolní orgán proto může kontrolovat také její výstupy – například účetnictví, vyúčtování, fakturaci nebo plnění smlouvy o správě.
A dobrá správcovská firma s tím nemá problém.
Pokud jsou dokumenty v pořádku, kontrola to jen potvrdí.
Naše praktické doporučení
Pokud máte kontrolní komisi nebo revizora, nedělejte z této funkce formalitu.
Stačí několik jednoduchých pravidel:
- Jednou ročně udělat skutečnou kontrolu hospodaření.
- Zaměřit se na podstatné věci, ne na stokorunové položky.
- Kontrolovat hlavně peníze, smlouvy, dluhy a plnění rozhodnutí shromáždění.
- Na nejasnosti se nejdříve ptát.
- Výsledek sepsat stručně a srozumitelně.
- Zprávu předložit vlastníkům na shromáždění.
- Nesnažit se řídit výbor/předsedu SVJ– kontrolovat a řídit jsou dvě různé věci.
Závěrem
Dobrá kontrolní komise není nepřítelem výboru.
Může včas odhalit chybu, upozornit na problém a současně potvrdit vlastníkům, že je hospodaření domu v pořádku.
A to je podle nás její hlavní smysl.
Ne hledat viníka, ale zajistit, aby se s penězi a majetkem všech vlastníků zacházelo průhledně a s rozumnou kontrolou.
