Přemýšlíte o tom, že přijmete funkci ve výboru SVJ? Nebo už jste členem výboru a nejste si jistí, co přesně vaše odpovědnost obnáší? V tom případě je tento článek přesně pro vás. Vysvětlíme vám, co se od člena výboru očekává, za co skutečně nese odpovědnost a jak k této roli přistupovat tak, aby vás neděsila, ale dávala smysl.
Co se od člena výboru očekává?
Člen výboru je součástí kolektivního statutárního orgánu SVJ. Zjednodušeně řečeno, jde o „správní radu“ domu. Člen výboru nemusí být právník ani účetní, ale měl by:
- mít zdravý selský rozum, pečlivost a základní přehled,
- rozhodovat s ohledem na zájmy všech vlastníků,
- nezneužívat funkci pro vlastní prospěch,
- umět si říct o odbornou pomoc, když něco přesahuje jeho znalosti (např. právní posouzení, účetní rozvaha, stavební rozpočet apod.).
Tím naplňuje tzv. povinnost jednat s péčí řádného hospodáře – tedy přistupovat ke správě domu tak, jako by šlo o jeho vlastní majetek. Zákon tím říká, že člen výboru musí být loajální, pečlivý, rozumný a rozhodovat informovaně. Nemusí vědět všechno – ale musí vědět, kdy se zeptat odborníka. Nejde o to být bezchybný, ale rozhodovat odpovědně. Právě tahle zásada je základem odpovědnosti člena výboru podle občanského zákoníku.
Je rozdíl mezi předsedou a členem výboru?
Z právního hlediska není rozdíl. Všichni členové výboru odpovídají za své rozhodování stejně. Předseda výboru většinou svolává schůze výboru, komunikuje s úřady nebo správcem, ale odpovědnost za rozhodnutí je kolektivní. Pokud se člen výboru rozhodne „nebýt aktivní“ a jen pasivně přihlíží, může za chyby ostatních nést odpovědnost také.
Mimochodem: SVJ může mít i tzv. jednočlenný statutární orgán – tedy pouze předsedu SVJ. Ten pak odpovídá za všechno sám. Pravidla péče řádného hospodáře platí stejně – rozdíl je jen v tom, že odpovědnost nenese kolektivně, ale individuálně za všechna rozhodnutí.
Za co konkrétně ručí člen výboru?
- Za škodu způsobenou SVJ – například:
- špatně uzavřená smlouva (např. s chybnými podmínkami)
- výbor bez řádného výběrového řízení zadá drahou zakázku,
- přehlédnuté chyby ve vyúčtování,
- opakovaně ignoruje závady na střeše, což způsobí zatékání a poškození bytu
- výbor neschválí včas zvýšení záloh a SVJ se dostane do finančních potíží
- zbytečně ztracené peníze kvůli nečinnosti.
Pokud vznikne škoda, může být člen výboru povinen ji nahradit, a to i ze svého majetku. Výbor většinou odpovídá společně a nerozdílně.
- Za špatné hospodaření, pokud:
- rozhodoval lehkovážně nebo bez informací,
- jednal v rozporu s právem nebo stanovami SVJ
- neřeší pohledávky po neplatičích
- neověří si nabídky dodavatelů
- Za porušení povinnosti podat insolvenční návrh, pokud se SVJ dostane do vážných finančních potíží.
- Ve výjimečných případech i trestně, např. pokud by došlo ke zpronevěře, zfalšování dokumentů nebo podvodnému jednání.
➕ Dobrá zpráva: Pokud člen výboru jednal pečlivě, zodpovědně a s odbornou pomocí, není důvod se bát. Odpovědnost nemá být odstrašující, ale motivující k rozumnému a transparentnímu řízení domu.
Co znamená „odpovídají společně a nerozdílně“?
Tohle právnické spojení může znít děsivě, ale není to žádné kouzlo.
Představte si, že výbor způsobil škodu 100 000 Kč – třeba nevýhodnou smlouvou. Pokud výbor tvoří 3 lidé, věřitel (nebo samo SVJ) může chtít celou částku od kteréhokoli jednoho z nich. Až ten, kdo zaplatí, si následně může nárokovat podíl po ostatních.
To znamená:
- zvenku je to jedno, kdo škodu zaplatí – ručí všichni dohromady,
- uvnitř výboru si pak ručitel může náhradu rozpočítat podle míry zavinění ostatních členů (to už ale není zdaleka tak jednoduché).
➡ Proto je důležité, aby každý člen výboru skutečně věděl, co se děje, četl podklady, ptal se a hlasoval vědomě. Pasivita nechrání.
Jak se chránit? 5 praktických kroků
- Vše dokumentujte – zápisy z výboru, důvody rozhodnutí, e‑maily. Je to vaše ochrana.
- Rozhodujte se informovaně – ptejte se, konzultujte, nehlasujte naslepo.
- Získejte pojištění odpovědnosti členů výboru – některá SVJ ho sjednávají pro celý výbor (není drahé, zato velmi užitečné).
- Nepodceňujte stanovy – pokud jsou neaktuální nebo nejasné, iniciujte jejich revizi. Dobré stanovy = dobrý základ pro výkon funkce.
- Nebojte se říct „nevím“ – není ostuda přizvat právníka, technického specialistu nebo účetní, když jde o složitější rozhodnutí.
Co se stane, když někdo výbor obviní z pochybení?
Zní to dramaticky – ale ve skutečnosti je to právní proces s několika kroky. Zde je přehled, jak to vypadá v praxi, když se objeví podezření, že výbor poškodil SVJ.
1. Někdo musí škodu pojmenovat a doložit
- Může jít o vlastníka, revizora, nebo nové vedení SVJ.
- Nestačí říct „výbor udělal chybu“ – musí být jasné, co se stalo a jaký byl finanční dopad.
Např.:
- SVJ přišlo o peníze kvůli nevýhodné smlouvě,
- došlo k újmě kvůli zanedbané opravě,
- výbor nereagoval na problémy s neplatiči.
2. SVJ pak rozhoduje, co dál
- Může výbor vyzvat k nápravě nebo k úhradě škody.
- Pokud škoda není uznána nebo dobrovolně nahrazena, může SVJ výbor (nebo jednotlivého člena) žalovat.
- Žalobu schvaluje shromáždění, SVJ jedná jako právnická osoba.
3. Soud posuzuje odpovědnost výboru
Soud zkoumá, zda výbor:
- měl dostatek informací,
- rozhodoval vědomě a s péčí,
- měl možnost chybu předvídat či odhalit.
Pokud výbor jednal v dobré víře a vynaložil potřebné úsilí, tj. měl podklady, řídil se doporučeními odborníků, a šlo jen o chybný odhad nebo rozhodnutí ve složité situaci, soud nemusí uznat jeho odpovědnost.
🔹 Zákon netrestá omyl, ale nedbalost, nezájem nebo osobní prospěch na úkor SVJ.
A co když chybu udělá správní firma?
Velmi častý scénář: výbor si najme správní firmu, která udělá chybu – třeba špatně vypočítá vyúčtování nebo vede účetnictví nesprávně.
Kdo za to odpovídá?
Formálně výbor. SVJ má smlouvu se správní firmou, ale odpovědnost za správu domu nese výbor jako statutární orgán.
Výbor se může bránit, pokud:
- správce vybral rozumně a na základě referencí,
- měl důvod mu důvěřovat,
- nemohl chybu rozpoznat bez odborné revize.
Pokud výbor jednal odpovědně, a přesto vznikla škoda vinou dodavatele, může SVJ uplatnit náhradu škody přímo po správní firmě – buď mimosoudně, nebo žalobou.
Jak to řešit prakticky:
- Mít se správní firmou jasnou písemnou smlouvu s vymezením povinností a odpovědnosti,
- pravidelně kontrolovat výstupy (vyúčtování, účetní výkazy),
- dokumentovat rozhodování výboru,
- pojistit odpovědnost výboru i správní firmy.
Závěrem: Odpovědnost není strašák, ale výzva, která má smysl
Být členem výboru není o tom, že musíte být odborník na všechno – ale že se snažíte rozhodovat rozumně, poctivě a v zájmu všech. Výbor řídí dům, rozhoduje o opravách, penězích, spokojenosti obyvatel. Je to důležitá role – a když se dělá dobře, může být i uspokojující.
Odpovědnost není o tom být hrdina nebo obětní beránek. Je to o tom být férový správce společného majetku, který chápe, že jeho rozhodnutí mají dopad na ostatní – a proto k nim přistupuje s respektem.
Pokud do funkce vstoupíte s rozumem a ochotou poradit se, když si nejste jistí, není důvod se odpovědnosti bát. Naopak – můžete být tím, kdo ve vašem domě udělá kus dobré práce.
👥 Našim klientům pomáháme s nastavením práce výboru, s pojištěním odpovědnosti i s úpravou stanov. Pokud se chcete stát naším klientem, ozvěte se. Naši klienti oceňují, že nejsme jen správce, ale partner a průvodce, na kterého se mohou spolehnout.
🧩 Článek pro vás připravil tým Habitant – správně, prakticky a s nadhledem
