V mnoha domech se průkaz energetické náročnosti budovy začne řešit až ve chvíli, kdy některý vlastník prodává nebo pronajímá byt a obrátí se na výbor s jednoduchou žádostí: „Prosím o PENB.“

A právě tehdy často vyjde najevo, že SVJ průkaz vůbec nemá, nikdo neví, kdo ho měl zajistit, a do toho začnou běžet zákonné lhůty. Přitom zákon tuto situaci řeší poměrně jasně: povinnosti má jak vlastník jednotky, tak i SVJ. A pokud zůstanou bez reakce, může přijít i pokuta.

Co je PENB a proč se v SVJ řeší

PENB, tedy průkaz energetické náročnosti budovy, je dokument, který obsahuje stanovené informace o energetické náročnosti budovy nebo její ucelené části. Zákon současně říká, že průkaz zpracovaný pro budovu je také průkazem pro její ucelenou část, takže u bytového domu se v praxi obvykle řeší PENB pro celý dům, nikoli samostatně pro každý byt.

Musí mít SVJ PENB?

Ano, v zákonem stanovených situacích ano. Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ukládá stavebníkovi, vlastníkovi budovy, SVJ nebo správci povinnost opatřit si průkaz zejména při výstavbě nových budov nebo při větších změnách dokončených budov, při jejich prodeji nebo pronájmu nebo prodeji nebo pronájmu jejich části. Vedle toho zákon ukládá SVJ i další povinnosti související s poskytováním průkazu vlastníkovi jednotky.

Co když vlastník prodává nebo pronajímá byt

Tady je potřeba rozlišit dvě roviny.

První povinnost má vlastník jednotky. Ten si musí PENB od SVJ nebo správce vyžádat a předložit zájemci (kupujícímu nebo nájemci). Pokud to neudělá, může se dopustit přestupku.

Druhou povinnost má SVJ. To musí vlastníkovi jednotky na jeho žádost předat průkaz nebo jeho kopii do 30 dnů ode dne podání žádosti, pokud jej již má, nebo do 60 dnů, pokud si jej dosud neopatřilo. I nesplnění této povinnosti je samostatným porušením zákona.

Co když SVJ PENB nepředá

Zákon pamatuje i na tuto situaci. Pokud vlastníkovi jednotky nebyl na písemné vyžádání průkaz ze strany SVJ předán, může jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé 3 roky. To je důležitá pojistka pro vlastníka, který prodává nebo pronajímá byt a nechce nést následky za nečinnost SVJ.

Je ale důležité dodat jednu praktickou věc: tohle náhradní řešení pomáhá vlastníkovi jednotky, nikoli SVJ. Jinými slovy, pokud vlastník postupuje správně a doloží místo PENB vyúčtování energií, ještě to neznamená, že SVJ splnilo svou vlastní zákonnou povinnost.

Jaká sankce hrozí

U vlastníka jednotky zákon výslovně uvádí, že přestupkem je nesplnění povinností podle § 7a odst. 3 nebo 7, a za takový přestupek lze uložit pokutu až 200 000 Kč. Stejná horní hranice platí i pro SVJ jako právnickou osobu, pokud nesplní některou z povinností podle § 7a odst. 2; nesplnění povinností podle § 7a odst. 1 může být sankcionováno ještě přísněji podle konkrétní skutkové podstaty.

Přestupky podle tohoto zákona projednává Státní energetická inspekce. Nejde tedy jen o teoretickou povinnost „na papíře“, ale o oblast, kterou může správní orgán skutečně kontrolovat a sankcionovat.

Kdo pokutu v praxi zaplatí

Pokud bude pokuta uložena SVJ, půjde o pokutu uloženou právnické osobě, tedy samotnému společenství. Prakticky to znamená zásah do rozpočtu domu. Teprve následně by se případně mohlo uvnitř SVJ řešit, zda někdo ze statutárního orgánu pochybil při správě domu a zda nese odpovědnost vůči SVJ.

Co doporučujeme výboru SVJ

Pokud váš dům PENB dosud nemá, doporučujeme to neodkládat. V okamžiku, kdy některý vlastník začne prodávat nebo pronajímat byt, bývá už nepříjemné řešit vše pod časovým tlakem. Výbor by měl mít jasno v tom, zda průkaz existuje, kde je uložen, kdo jej umí vlastníkům předat a kdo hlídá zákonné lhůty 30 a 60 dnů. Tyto lhůty vyplývají přímo ze zákona.

Stejně důležité je upozornit vlastníky, že žádost o PENB mají podávat prokazatelně, ideálně písemně. Jen tak se mohou v případě nečinnosti SVJ opřít o náhradní režim a použít vyúčtování energií za poslední 3 roky.

Závěr

PENB není formalita, která se týká jen novostaveb. V praxi se velmi často objeví u prodeje nebo pronájmu bytu v domě se SVJ. Pokud vlastník o průkaz požádá, SVJ musí reagovat. Když nereaguje, může vlastník v určitých případech použít vyúčtování energií za poslední 3 roky, ale tím se SVJ své odpovědnosti nezbaví. A právě proto je lepší mít PENB v pořádku dřív, než ho někdo začne narychlo shánět.

Právní základ: zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, zejména § 7a, § 12, § 12a a § 12b