Rozpočet společenství vlastníků jednotek (SVJ) je základním nástrojem pro plánování a řízení financí domu. Není to jen “papírový” dokument, který máme proto, že to říká zákon. Dobře sestavený rozpočet pomáhá dělat informovaná rozhodnutí, předcházet sporům a mít pod kontrolou, za co SVJ utrácí a kolik vybírá od vlastníků.
- Proč je rozpočet důležitý?
- Slouží jako podklad pro stanovení výše příspěvků na správu domu a pozemku a případně i záloh na služby.
- Dává vlastníkům jasno, na co se peníze vybírají.
- Umožňuje dlouhodobé plánování investic.
Rozpočet není jen dokument “do šanonu”. Pomůže např. když:
- potřebujete mít přehled o pravidelných nákladech a mimořádných investicích v následujícím roce,
- chystáte velkou opravu a potřebujete obhájit zvýšení příspěvků,
- potřebujete doložit, že SVJ nakládá s prostředky hospodárně.
Rozpočet se musí sestavovat vždy dopředu na následující kal. rok – to vyplývá z § 15 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.. Ideální je tedy rozpočet připravit koncem léta a schválit jej na podzimním shromáždění, aby nové příspěvky mohly platit od ledna následujícího roku.
- Dvě hlavní části rozpočtu: správa domu a služby
Rozpočet SVJ by měl mít dvě části:
- A) Rozpočet na správu domu a pozemku
Tato část rozpočtu zahrnuje příjmy z příspěvků vlastníků na správu domu a pozemku, a to jak příspěvků vybíraných podle podílu nebo i těch vybíraných na jednotku. Dále obsahuje plánované výdaje v období rozpočtu nebo i výdaje na budoucí investice. Výdaje je vhodné dělit na:
- pravidelné provozní náklady (např. pojištění, revize, pravidelná drobná údržba),
- nepravidelné investice, které SVJ plánuje v daném roce (např. oprava střechy, zateplení, nová okna),
- dlouhodobý investiční plán, který ukazuje, jaké větší akce se připravují v budoucnu.
Z rozpočtu by mělo být jasné, kolik a na co SVJ spoří, a proč vybírá právě tolik.
- B) Rozpočet služeb
Tato část slouží ke stanovení měsíčních záloh na služby (voda, teplo, elektřina ve společných prostorách, úklid, odpad atd.). Při jejím sestavení je potřeba:
- znát předpokládané náklady na každou službu pro příští rok (např. ze smluv s dodavateli služeb, cenových odhadů, od rozúčtovatelů),
- znát a mít jasně definovaná pravidla rozpočítávání jednotlivých služeb na jednotky
Z rozpočtu by mělo být zřejmé, jak velké se předpokládají náklady na dané služby v následujícím období a kolik je potřeba vybrat na zálohách, aby se tyto náklady pokryly. Ideální je, pokud je z daného výpočtu zřejmé i kolik připadne na každou jednotku. Můžete pak vlastníkům i ukázat, jaké zálohy platili doposud a kolik musí platit od nového zúčtovacího období. Důležité přitom je, aby výpočty byly transparentní a opíraly se o smysluplné podklady.
- Jak na to: krok za krokem
- Získejte data z vyúčtování za předchozí rok – poznáte, jaké náklady byly reálné.
- Získejte data o spotřebních návycích jednotlivých vlastníků – je fajn vyměřit zálohy na některé služby přesně podle toho, jak kdo spotřebovával v minulých letech
- Zohledněte ceny nových služeb a oprav – máte podepsané smlouvy? Chystáte větší opravu? Jaká je inflace?
- Rozdělte si rozpočet do kategorií – viz dvě části výše. Část týkající se oprav a správy a část týkající se služeb.
- Spočítejte potřebné příspěvky a zálohy – respektujte u výpočtu schválené způsoby rozúčtování (podle podílů, počtu osob nebo na jednotky, nebo podle počtu psů?).
- Projednejte ve výboru / s odborníky – kontrola čísel, věcnost a srozumitelnost.
- Předložte shromáždění ke schválení – nejlépe na podzim, aby se nové zálohy mohly nastavit od ledna, s novým zúčtovacím obdobím.
- Praktické tipy z naší praxe
- Používejte tabulky, barevné odlišení a komentáře – usnadníte pochopení rozpočtu vlastníkům.
- Jednotlivé služby v rozpočtu pojmenujte stejně jako jsou v předpisech plateb (evidenčních listech), ať každý rozumí
- Ukažte, kolik by stálo, kdyby se příspěvky nezvýšily – a co by to znamenalo pro dům.
- Pracujte s rezervou – mít “polštář” se vždy hodí. Krom toho lidé méně řeší přeplatky.
- Rozpočet řešte i s novými vlastníky – je to základ pro jejich pochopení toho, co platí.
Závěr: Rozpočet jako nástroj důvěry
Dobře sestavený rozpočet je vizitkou fungujícího SVJ. Ukazuje, že výbor ví, co se v domě děje, co bude potřeba a jak se na to společenství připravuje. Pokud chcete klidné vlastníky a dům, který nebude jen žít “od vyúčtování k vyúčtování”, poctivý rozpočet je začátek.
My v Habitantu připravujeme rozpočty pro naše klienty tak, aby jim opravdu dávaly smysl. Máme k dispozici většinu dat a známe stav jejich domů i smluv. Zároveň s nimi ale konzultujeme jejich plány a potřeby do budoucna. Rozpočet proto není jen automaticky vyplněná tabulka, ale společný výstup správce a vlastníků. Právě v tom se lišíme od konkurence – jsme pro naše klienty partnerem, ne jen zpracovatelem čísel.
