Kočárkárna, sušárna, část chodby, předzahrádka, kousek střechy pro terasu nebo klimatizaci…
Společné prostory jsou v každém domě a dříve nebo později přijde otázka:

„Může si tohle někdo pronajmout? Nebo to může výlučně užívat vlastník bytu? A jak to nastavit správně právně a daňově?“

V srpnu 2025 Nejvyšší soud v rozhodnutí 26 Cdo 166/2025 poměrně zásadně vyjasnil, jak s výlučným užíváním společných částí domu nakládat.

V článku se podíváme na:

• rozdíl mezi pronájmem a výlučným užíváním,
• kdy jedná SVJ a kdy už jde o dohodu spoluvlastníků,
• jaké jsou daňové dopady (FO § 9 vs. § 10 ZDP),
• a přidáme i vzory usnesení pro shromáždění – včetně varianty bezúplatné výlučné užívání + úhrada nákladů.

1. Co jsou „společné prostory“ a proč je v tom zmatek

Společné části domu jsou ty, které v prohlášení vlastníka nejsou vymezeny jako jednotky – typicky:

• chodby, schodiště,
• sklepy (pokud nejsou samostatné jednotky),
• kočárkárna, sušárna, kolárna,
• střecha, část pozemku, předzahrádky apod.

Každý vlastník má k těmto částem spoluvlastnický podíl a právo je užívat v rozsahu odpovídajícím jeho podílu.

V praxi se pak často stává, že:

• někdo „zabere“ kočárkárnu nebo část chodby,
• SVJ uzavře s vlastníkem nájemní smlouvu na společnou místnost,
• nebo se do společného prostoru nastěhuje třetí osoba (kancelář, provozovna, reklamní plocha).

A tady přichází na řadu zásadní rozlišení.

2. Dvě úplně odlišné situace

2.1 Pronájem společných prostor třetím osobám

Tady je situace poměrně jasná – a dlouhodobě ustálená:

• nájemcem není vlastník jednotky, ale někdo „zvenku“ (firma, nájemník, operátor, poskytovatel internetu, reklamka…),
• SVJ jedná za vlastníky a uzavírá nájemní smlouvu na společnou část domu,
• jde o správu domu a pozemku – nařízení vlády č. 366/2013 Sb. s pronájmem společných částí ze strany SVJ výslovně počítá.

Z pohledu daní:

• nájemné z pronájmu společných částí není příjmem SVJ,
• je to příjem vlastníků podle jejich spoluvlastnických podílů,
• fyzické osoby – vlastníci jej typicky zdaňují jako příjem z nájmu podle § 9 ZDP (s možností 30 % paušálních výdajů),
• právnické osoby – vlastníci-právnické osoby tento příjem zdaňují ve svém základu daně.

Co by mělo SVJ udělat v praxi:

• mít usnesení shromáždění, že se určitý prostor pronajme třetí osobě,
• uzavřít nájemní smlouvu SVJ – nájemce,
• nájemné vybírat na účet SVJ, ale vést ho jako příjem vlastníků,
• jednou ročně vlastníkům vystavit potvrzení o jejich podílu na příjmu z nájmu a výdajích (aby to mohli zahrnout do svého § 9).

Tohle je „klasický pronájem“ – a tam nájemní smlouva dává smysl a odpovídá i daňovému režimu (§ 9 ZDP).

2.2 Výlučné (dočasné) užívání společných prostor jedním z vlastníků

Úplně jiný příběh je, když:

• „nájemcem“ má být některý z vlastníků jednotek v domě,
• a cílem je, aby dočasně výlučně užíval společnou část domu (např. sušárnu, část chodby) a ostatní vlastníci tam po dobu platnosti dohody neměli přístup.

Nejvyšší soud v usnesení 26 Cdo 166/2025 říká několik důležitých věcí:

1. Rozhodnutí, že některou společnou část bude dočasně a za náhradu výlučně užívat jen některý vlastník, není správou domu a pozemku.
   Nejde o opravu, údržbu, modernizaci ani nutné opatření v zájmu všech.
2. Jde o dohodu spoluvlastníků o výkonu jejich spoluvlastnického práva:
   • kdo bude prostor užívat,
   • v jakém rozsahu,
   • jak dlouho,
   • za jakou náhradu (nebo i bez náhrady).
3. SVJ nemůže uzavřít nájemní smlouvu se svým vlastním členem na výlučné užívání společných částí.
   Vlastník neužívá jako „nájemce SVJ“, ale jako spoluvlastník – jen užívá dočasně víc, než odpovídá jeho podílu.
4. Taková dohoda nespadá do působnosti SVJ jako právnické osoby, ale do působnosti všech spoluvlastníků.
   Ti ji ale mohou uzavřít i formou usnesení shromáždění – shromáždění je v tomto případě jen „platforma“, kde spoluvlastníci vykonají svou působnost.

Zjednodušeně:

• pronájem třetím osobám = SVJ + nájemní smlouva,
• dočasné výlučné užívání vlastníkem = dohoda spoluvlastníků, nejlépe jako usnesení shromáždění, nejde o nájemní smlouvu mezi SVJ a vlastníkem.

————-

Doplnění pro úplnost:

• trvalé výlučné užívání vlastníkem = oprávnění, které řeší prohlášení vlastníka. Pokud se takové oprávnění má zřídit nově, pak je nutná dohoda spoluvlastníků o změně prohlášení.

3. Jak si to nastavit v domě – praktický postup

A) Chceme dát prostor do výlučného užívání vlastníkovi

Typické příklady:
sušárna, uzamykatelná místnost v suterénu, kus chodby pro šatnu.

Doporučený postup:

1. Připravit návrh usnesení shromáždění – jako dohodu spoluvlastníků, kde jasně popíšete:
   • jaký prostor se přenechává (co nejpřesnější popis, klidně odkaz na půdorys),
   • komu (jednotka, jméno vlastníka),
   • na jak dlouho (doba určitá / neurčitá + podmínky ukončení),
   • za jakou částku měsíčně (náhrada za výlučné užívání) nebo že jde o bezúplatné užívání.
2. Projednat a schválit na shromáždění.
   Usnesení by mělo být formulováno tak, aby bylo jasné, že jde o dohodu spoluvlastníků o užívání společné věci, ne o klasický pronájem.
3. SVJ zajistí administrativu:
   • úpravu předpisu plateb (měsíční „náhrada“ nebo paušální příspěvek půjde přes SVJ),
   • evidenci přijatých částek,
   • zohlednění ve vyúčtování
   • případně, pokud ho k tomu spoluvlastníci zmocní, uzavře detailnější dohodu o výlučném užívání se spoluvlastníky vybraným vlastníkem, která upraví podrobnosti.
4. Pozor na trvalá řešení:
   Pokud chcete, aby právo výlučného užívání bylo trvale svázané s konkrétní jednotkou (např. terasa „patří“ navždy k bytu č. 8), je na místě spíš změna prohlášení vlastníka podle § 1169 o. z. – to už je jiný režim.

B) Máme v SVJ staré „nájemní smlouvy“ mezi SVJ a vlastníky

Po rozhodnutí 26 Cdo 166/2025 je dobré se k nim vrátit:

• nájemní smlouvy mezi SVJ a vlastníkem na výlučné užívání společných částí mohou být v rozporu s judikaturou,
• doporučujeme je postupně nahradit:
  • buď dohodou spoluvlastníků formou usnesení shromáždění,
  • nebo (u trvalých změn) změnou prohlášení.

4. Vzorová usnesení shromáždění

4.1 Úplatné výlučné užívání (vlastník platí „náhradu za nadužívání“)

Usnesení shromáždění vlastníků jednotek – dohoda o výlučném užívání společné části domu (úplatné)

V rámci shromáždění vlastníků jednotek v domě [adresa] se spoluvlastníci společných částí domu dohodli, že:

1. Předmět výlučného užívání
   Společná část domu – [popis prostoru, např. „místnost bývalé kočárkárny v 1. PP, označená v půdorysu jako místnost č. …“] – bude od [datum] výlučně užívána vlastníkem jednotky č. [X], panem/paní [jméno, příjmení].
2. Náhrada za výlučné užívání
   Vlastník jednotky č. [X] se zavazuje hradit náhradu za výlučné užívání ve výši … Kč měsíčně. Tato částka bude hrazena spolu s ostatními platbami na účet SVJ a bude zohledněna ve vyúčtování.
3. Doba trvání dohody
   Dohoda se uzavírá na dobu [určitou – od … do … / neurčitou].
   V případě doby neurčité může být dohoda ukončena rozhodnutím shromáždění vlastníků nebo výpovědí vlastníka jednotky č. [X] s výpovědní dobou … měsíců.
4. Pověření (zmocnění) SVJ
   Spoluvlastníci pověřují společenství, aby podle tohoto usnesení uzavřelo s výše uvedeným vlastníkem dohodu o dočasném výlučném užívání, upravilo předpis plateb a zajistilo další administrativu spojenou s výlučným užíváním uvedené společné části domu.

4.2 Bezúplatné výlučné užívání + úhrada provozních nákladů

Typicky: prostor v horším stavu, bez větší tržní hodnoty, ale dává smysl, aby ten, kdo ho používá, nesl související náklady (elektřina, teplo, úklid).

Usnesení shromáždění vlastníků jednotek – bezúplatné výlučné užívání + úhrada nákladů

V rámci shromáždění vlastníků jednotek v domě [adresa] se spoluvlastníci společných částí domu dohodli, že:

1. Předmět výlučného užívání
   Společná část domu – [prostor XXXXXX, přesný popis] – se od 1. 1. 2026 do 31. 12. 2026 (případně „na dobu neurčitou“) bezúplatně přenechává do výlučného užívání spoluvlastníkovi, panu/paní XXXXXX (vlastník jednotky č. …).
2. Úhrada nákladů spojených s užíváním prostoru
   Výlučné užívání je bezúplatné, spoluvlastník však bude hradit náklady spojené s provozem a užíváním prostoru, zejména podíl na spotřebě elektrické energie / tepla / úklidu společných prostor, a to paušální částkou … Kč měsíčně.
   Tato částka bude hrazena spolu s ostatními platbami na účet SVJ a bude vedena jako úhrada nákladů spojených s provozem domu.
3. Doba trvání dohody
   Dohoda se uzavírá na dobu [určitou – od … do … / neurčitou].
   V případě doby neurčité může být dohoda ukončena rozhodnutím shromáždění vlastníků nebo výpovědí vlastníka jednotky č. [X] s výpovědní dobou … měsíců.
4. Pověření (zmocnění) SVJ
   Spoluvlastníci pověřují společenství, aby podle tohoto usnesení uzavřelo s výše uvedeným vlastníkem dohodu o dočasném výlučném užívání, upravilo předpis plateb tak, aby byla paušální částka za náklady spojené s užíváním prostoru vybírána a evidována, a zajistilo další administrativu spojenou s výlučným užíváním uvedené společné části domu.

4.3 Krátká „mini“ varianta

Spoluvlastníci domu schvalují, aby společná část domu – [prostor] – byla od [datum] do [datum / odvolání] výlučně užívána vlastníkem jednotky č. [X], panem/paní [jméno], za náhradu [částka] Kč/měsíc / nebo bezúplatně s úhradou paušálních nákladů … Kč/měsíc.
Spoluvlastníci současně pověřují společenství, aby podle tohoto usnesení uzavřelo dohodu o dočasném výlučném užívání.

5. Daňové dopady – § 9 vs. § 10 ZDP a bezúplatné užívání

Na závěr pár vět k daním (pro vlastníky – fyzické osoby).
Je to samozřejmě zjednodušené – konkrétní posouzení vždy záleží na okolnostech.

5.1 Pronájem společných částí třetí osobě

• nájemce je třetí osoba (firma, nájemník, operátor, reklamka),
• SVJ má s nájemcem uzavřenou nájemní smlouvu,
• nájemné je příjem vlastníků (ne SVJ) podle jejich podílů,
• u vlastníků – fyzických osob se tento příjem typicky zdaňuje jako příjem z nájmu podle § 9 ZDP (s možností 30% paušálních výdajů).

5.2 Úplatné výlučné užívání mezi spoluvlastníky

• jeden vlastník užívá společný prostor víc, než odpovídá jeho podílu,
• ostatní spoluvlastníci od něj dostávají náhradu za nadužívání společné věci,
• ta se (zjednodušeně) nechová jako klasické nájemné vůči třetí osobě, ale jako ostatní příjem na straně těch, kdo náhradu inkasují, tj. typicky 10 ZDP.

5.3 Bezúplatné výlučné užívání + úhrada nákladů

U varianty „prostor je v horším stavu, nedává smysl vybírat náhradu, ale vlastník aspoň platí paušál na elektřinu/teplo/úklid“ platí:

• formálně jde pořád o bezúplatné výlučné užívání,
• paušální částka by měla odpovídat reálným nákladům domu spojeným s tímto prostorem (nejde o „rentu“ ostatním vlastníkům, ale o krytí provozu),
• pokud opravdu jen kryje náklady a nevzniká „zisk“ pro spoluvlastníky, typicky se k ní nepřistupuje jako k jejich dalšímu zdanitelnému příjmu, ale jako k úhradě nákladů domu.

Je to ale spíš hraniční zóna, kde hodně záleží na tom:

• jak máte dohodu napsanou,
• jak se částka stanovuje (aby to nebyla zjevně „skrytá náhrada“),
• jak to SVJ vede v účetnictví a ve vyúčtování.

U větších částek nebo složitějších případů určitě dává smysl individuální konzultace s daňovým poradcem.

6. Shrnutí – na co nezapomenout

• Nejvyšší soud 26 Cdo 166/2025 jasně řekl:
  • SVJ nemůže pronajímat společné prostory svým vlastníkům pro účely výlučného užívání.
  • Řešením je dohoda spoluvlastníků, kterou lze přijmout formou usnesení shromáždění.
• Pronájem třetím osobám (firma, reklama, operátor) → nájemní smlouva se SVJ, příjem z nájmu zdaňují vlastníci (typicky § 9 ZDP).
• Výlučné užívání vlastníkovi:
  • úplatná varianta → náhrada mezi spoluvlastníky, typicky ostatní příjem dle § 10 ZDP,
  • bezúplatná varianta s úhradou nákladů → čisté krytí nákladů domu (v ideálním nastavení bez dalšího zdanitelného příjmu pro spoluvlastníky).
• Staré nájemní smlouvy mezi SVJ a vlastníky na výlučné užívání společných částí doporučujeme zkontrolovat a případně nahradit novým, judikatuře odpovídajícím řešením.